נוליס נכסים בע"מ נ' עיריית הרצליה

פסק דין

עתירה להורות למשיבה (להלן:"העירייה") להמציא לעותרת אישור סילוק חובות המופנה לרשם המקרקעין לצורך רישום חלקים משלושה נכסים המצויים במבנה ברח' סוקולוב 29 בהרצליה (להלן: "המבנה") על שם העותרת.

ואלה העובדות הצריכות לעניין:

נוליס נכסים בע"מ (להלן:"העותרת") היא חברה שעוד לפני הקמתה, רכש עבורה מייסדה ביום 13.8.03, חלקים מ- 3 נכסים במבנה ברח' סוקולוב 29 בהרצליה מאדם בשם חלפו גניש ז"ל (להלן: "המנוח"). בחוזה המכר סוכם שעד למועד חתימת חוזה המכר מתחייב המוכר לשאת בכל המסים החלים על הנכס, וממועד חתימת הסכם המכר תישא העותרת בכל תשלומי המיסים. המנוח נפטר ביום 10.9.03, לפני שנרשמו זכויות העותר במבנה שבנדון, ואלמנתו ושני בניו הבגירים (להלן: "יורשי המנוח") המשיכו לטפל בענייניו. לאחר הפטירה סיכמו יורשי המנוח עם העותר כי למרות האמור בחוזה, ימשיכו הם לשאת בכל המיסים עד למועד מסירת החזקה במבנה לידי העותרת, ולאחר מסירת החזקה תישא העותרת בכל תשלומי המיסים למיניהם. החזקה נמסרה לעותרת ביום 4.4.04, והן העותרת והן יורשי העיזבון הודיעו לעירייה כי החזקה במבנה הועברה לעותרת.

עיזבון המנוח פשט את הרגל, ויורשי המנוח לא שילמו לעירייה את כל המיסים שחלו עליהם עד למסירת החזקה. העותרת הגישה תביעה לבית משפט השלום בהרצלייה, כנגד יורשי המנוח, על מנת שהללו ימציאו לעותרת אישור מעיריית הרצלייה המופנה לרשם המקרקעין, המאשר את פרעון כל המיסים שחלו על המבנה עד למועד מסירת החזקה (להלן: "האישור לרשם המקרקעין" או "האישור"). ביום 5.5.09 דחה בימ"ש השלום בהרצלייה את תביעת העותרת. העותרת פנתה ביום 7.10.09 לעירייה, באמצעות בא כוחה, על מנת לקבל אישור לרשם המקרקעין. במכתבה מיום 15.2.2010, סירבה העירייה לבקשת העותרת מאחר שקיים חוב של בעלי הנכס לעירייה בגין ארנונה והיטלי פיתוח בסך של מאות אלפי שקלים. בעקבות זאת, הגישה העותרת את העתירה דנן.

טענות הצדדים

ב"כ העותרת טען, כי העירייה איננה יכולה להחזיקה כ"בן ערובה" בגלל חוב שאינו שלה. העירייה הייתה צריכה לתת לעותרת אישור לרשם המקרקעין מאחר שאין לה חוב בתור בעליו של המבנה שנרכש. ב"כ העותרת הפנה ל- עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (לא פורסם), (להלן: "פס"ד דניאל יצחקי), ממנו הוא מבקש להסיק כי בעלים שביושר נחשב בעלים. אסור היה לעירייה להימנע ממתן האישור לרשם המקרקעין, במצב בו החובות שייכים לבעלים הקודם של המבנה. מניעה כזו היא לטענת ב"כ העותרת התנהלות לא הוגנת ולא סבירה מצד העירייה. העותרת איננה צד למחלוקת שבין העירייה ליורשי המנוח בעניין חובות המנוח לעירייה. לפי הפסיקה, מעבר להליכי גבייה אקטיביים, אסור לעירייה לנקוט כלפי העותרת גם בהליכי גבייה פסיביים, כמו ההימנעות ממתן האישור לצורך רישום המקרקעין על שם העותרת.

ב"כ המשיבה טען לעומת זאת, כי יש לסלק על הסף העתירה בהעדר יריבות בין העירייה לעותרת, מאחר שהחוב הוא של העיזבון ולא של העותרת. עוד טען ב"כ המשיבה כי יש לסלק את העתירה על הסף מאחר שהעותרת הגישה עתירתה דנן בשיהוי רב, כשנה ו – 7 חודשים לאחר שקיבלה את עמדת העירייה המסרבת לתת לה את האישור לרשם המקרקעין. אישור העדר החובות ניתן לבעלים של נכס לאחר שמתברר כי לבעלים אין כל חוב לעירייה בגין אותו הנכס. עוד הוסיף ב"כ המשיבה, כי העותרת נמנעה משום מה מלפעול מול מנהלת העיזבון על מנת להבטיח את פירעון חוב המסים של העיזבון לעירייה, ולפיכך אין לה להלין אלא על עצמה.

דיון

תקנה 9 (ג)(3) לתקנות רישום המקרקעין (ניהול ורישום) שכותרתה "הגשת עסקה רישום" קובעת:הגשת

הגשת

" (ג)לבקשה יצורפו –

מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין";

סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") קובע:

"324.(א)לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה".

אין חולק כי עד ליום העברת החזקה בנכס מיורשי המנוח לעותרת היה ונשאר חוב לעיריה של יורשי המנוח, כבעלי הנכס. פרשנות טבעית של לשון הסעיף הנ"ל, היא כי העירייה איננה יכולה להוציא אישור לפיו כל חובות בעל הנכס לעירייה סולקו.

כך גם נקבע בפס"ד דניאל יצחקי בפס"ד בסע' 4 לפסק דינו של כב' הש' י. עדיאל:

"תוצאה זו מתחייבת, לדעתי, מסעיף 324(א) לפקודת העיריות, שכן מתן האישור לפי סעיף זה מותנה בתשלום החובות "המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס". תנאי זה אינו מוגבל, על פניו, לחובות המגיעים ממבקש האישור בלבד, ולכאורה, יש בו כדי למנוע את מתן האישור, גם כאשר החובות בקשר לנכס מגיעים מבעל אחר של הנכס".

מעבר ללשון הסעיף, שתומך בפרשנות הנ"ל, גם תכלית החקיקה של סעיף 324(א) לפקודת העיריות תומכת בפרשנות זו. המחוקק התכוון לסייע לרשויות המקומיות בהליכי גבייה של מיסים עירוניים למיניהם. ראה גם פס"ד דניאל יצחקי בסע' 7: